Contexto
El proyecto surge a partir de la Manifestación General de Impacto Ambiental solicitada por la autoridad provincial de Mendoza para el desarrollo del "Master Plan de Desarrollo Décima Sección Los Cerros". Esta iniciativa, promovida por Dalvian S.A., se fundamenta en un nuevo paradigma de relación con el paisaje y la naturaleza en el área del piedemonte mendocino. El objetivo principal es establecer la primera ciudad planificada de la provincia bajo el concepto de la "ciudad de los 15 minutos", buscando integrar centros de trabajo y abastecimiento que reduzcan la necesidad de traslados al centro de la capital. El predio se localiza íntegramente en el Departamento de la Ciudad de Mendoza, limitando con ejes viales importantes como la Avenida Champagnat y el Arroyo Papagayos. Se reconoce la fragilidad ambiental del territorio, lo que exige un estudio exhaustivo de la línea de base según la legislación vigente.
Descripción Técnica
El emprendimiento ocupa una superficie operativa total de aproximadamente 30,75 hectáreas. El diseño urbanístico contempla el desarrollo de 220.000 m2 de propiedad privada pero de acceso público, incluyendo un centro comercial de 10.000 m2 a construirse en dos etapas. El Master Plan se subdivide en tres áreas con identidad propia: el Distrito Joven, caracterizado por espacios urbanos abiertos con oficinas, coworking y locales culturales; el Distrito Valle Sustentable, enfocado en el uso residencial y hotelero con diseño aterrazado hacia las vistas del valle; y el Área Gran Capitán, que se vincula directamente con el parque lineal Papagayo y el centro comercial. La población estimada para este desarrollo es de 14.000 habitantes, con una densidad proyectada de 456 hab/hectárea. El cronograma preliminar de obra estima una duración total de 5 años, abarcando desde tareas preliminares y movimientos de suelo hasta la parquización final con especies autóctonas.
Medio Físico
La zona de estudio se ubica en la unidad geomorfológica del piedemonte, una zona de transición con pendientes que oscilan entre el 4% y el 8%. El suelo predominante pertenece al tipo de los entisoles, específicamente torriortentes ácuicos en el piedemonte, caracterizados por su baja materia orgánica, alta salinidad y pH alcalino entre 7,5 y 9. Hidrológicamente, el predio está influenciado por la cuenca del Arroyo Papagayos, presentando una amenaza aluvional que varía de media a alta, lo que requiere infraestructuras de defensa como terraplenes de conntención. Respecto al riesgo sísmico, el sitio se encuentra cerca de fallas activas como las del Cerro la Gloria y Cerro del Cristo, con potencial de magnitudes de hasta 7° en la escala de Richter. El clima es árido mesotermal medio, con presencia de fenómenos como el viento Zonda y precipitaciones estivales torrenciales que promedian los 240 mm anuales.
Biodiversidad
El área se inserta en la provincia fitogeográfica del Monte, donde predomina la vegetación xerófila adaptada a condiciones de aridez. Se han identificado especies arbóreas y arbustivas nativas como la jarilla (Larrea cuneifolia y Larrea divaricata), el chañar (Geoffroea decorticans), el algarrobo dulce (Prosopis flexuosa) y la zampa (Atriplex lampa). Durante el relevamiento in situ, se zonificó la vegetación en cuatro sitios, destacando el sitio 1 "Cerro" con una cobertura de hasta el 95% en algunas áreas y el sitio 3 "Arboleda de cauce" con ejemplares de garabato y aguaribay. En cuanto a la fauna, aunque desplazada por el avance urbano, aún es posible encontrar aves como águilas moras y chimangos, mamíferos como piches y maras, y reptiles venenosos como la yarará y la coral. El estudio lista 27 especies de aves características presentes en la zona pedemontana.
Plan de Gestión
El Plan de Gestión Ambiental (PGA) establece medidas para mitigar los impactos negativos identificados, especialmente durante la fase constructiva. Para la preservación del suelo, se prohíbe la circulación fuera de senderos establecidos y se requiere el mantenimiento de la cobertura vegetal para evitar la erosión. La gestión de residuos se basa en la clasificación diferencial: los residuos comunes se acopiarán en contenedores verdes y los peligrosos en amarillos bajo normas de seguridad específicas. Se implementará un control de emisiones atmosféricas mediante el mantenimiento preventivo de maquinaria y el humedecimiento de suelos para evitar material particulado. Para la protección de la fauna, se prohíbe la caza, se limita la velocidad de circulación a 40 km/h y se restringen ruidos molestos en épocas de reproducción. El uso eficiente del agua contempla el riego en horarios de baja evaporación y la utilización de plantas xerófilas.
Conclusión
La evaluación concluye que el proyecto es compatible con el territorio siempre que se apliquen las medidas de mitigación propuestas. Se identifican 92 impactos potenciales, de los cuales 22 son positivos, destacando la generación de empleo local y la valorización inmobiliaria del sector. Aunque se producen efectos negativos moderados sobre el escurrimiento natural y la geomorfología, el diseño en terrazas y el respeto por los cauces naturales atenúan significativamente estos procesos. Finalmente, la etapa de funcionamiento prevé un impacto positivo en la calidad de vida y el paisaje construido, integrando armónicamente la nueva infraestructura con el entorno natural del piedemonte.