Contexto
El proyecto consiste en el Informe de Evaluación de Impacto Ambiental (EIA) para la ampliación del edificio de departamentos de vivienda multifamiliar denominado 'Ayres de Mar', ubicado en la localidad de Cariló, Partido de Pinamar. La intervención se localiza específicamente en la calle Laurel N° 29, identificada catastralmente como Circunscripción IV, Sección Y, Manzana 269, Parcela 6b. El objetivo primordial del estudio es identificar y ponderar los potenciales impactos ambientales derivados de las etapas de construcción y operación, proponiendo medidas de mitigación dentro de un Plan de Gestión Ambiental. El marco legal que rige esta evaluación incluye la Constitución Nacional (Art. 41), la Ley General del Ambiente N° 25.675, la Ley Provincial N° 11.723, y normativas específicas como la Ley de Paisaje Protegido de Cariló (Ley N° 12.099) y diversas ordenanzas municipales de Pinamar. El análisis se basa en una línea de base ambiental que reconoce un entorno ya antropizado y transformado por el desarrollo urbano previo.
Descripción Técnica
La ampliación se proyecta sobre niveles de cocheras ya ejecutados en una etapa previa, sumando una superficie de 2.514 m2 a la estructura existente. El edificio completo contará con una superficie total de aproximadamente 7.165 m2 de obra y espacios exteriores, desarrollados en un terreno de 4.652,51 m2. Técnicamente, el complejo se desarrolla en cuatro niveles más subsuelos, comprendiendo 28 unidades habitacionales, cocheras y amenities. La estructura es de hormigón armado con losas, vigas y columnas coladas in situ, con una altura total que no supera los 16 metros. Las unidades contarán con carpinterías de aluminio de alta gama con doble vidriado hermético (DVH) y sistemas de climatización eficiente tipo multisplit inverter. La gestión de servicios incluye conexión a la red de agua potable y cloacas de CALP, mientras que los excedentes pluviales serán derivados a pozos blancos absorbentes dentro de la parcela para favorecer la infiltración natural.
Medio Físico
El área se inserta en una planicie costera generada por fluctuaciones del nivel del mar durante el Holoceno, caracterizada por un cordón de médanos de entre 8 y 12 msnm. Geológicamente, pertenece a la formación Punta Médanos, con sedimentos continentales y marinos uniformes. El clima de la región es templado húmedo (B1B´2 r según Thornthwaite), con una temperatura media anual de 14.6° C y precipitaciones de 835 mm anuales. Los suelos corresponden al Dominio Edáfico 27, constituidos por arenas de playa marina (Udipsament Típico), caracterizados por una alta permeabilidad, baja capacidad de retención de agua, escaso contenido de materia orgánica y estructura de grano suelto altamente susceptible a la erosión eólica. No existen cursos de agua superficial permanentes, pero el cordón medanoso actúa como una zona crítica de recarga para el acuífero freático de agua dulce, el cual presenta una vulnerabilidad intrínseca alta a la contaminación.
Biodiversidad
El ecosistema local es el resultado de la interacción entre la vegetación psamófila originaria y la forestación exótica implantada para la fijación de dunas. La flora nativa está representada por comunidades adaptadas a sustratos arenosos como Panicum racemosum, Spartina ciliata y Senecio crassiflorus. El estrato arbóreo dominante es de carácter exótico, compuesto principalmente por diversas especies de pinos (Pinus pinaster, P. elliotti, P. pinea) y acacias (Acacia longifolia), que han modificado la riqueza específica original al acidificar el suelo y competir por la luz. En cuanto a la fauna, a pesar de la fragmentación del hábitat por la urbanización, se registra la presencia de mamíferos como comadrejas, cuises y el roedor cavícola 'Tuco Tuco' (Ctenomys talarum). La diversidad de aves es significativa, incluyendo tanto passeriformes como aves costeras y migratorias asociadas al frente marítimo. El paisaje se considera de fragilidad media, donde la percepción visual positiva depende de la combinación del relieve de médanos y la cubierta forestal.
Plan de Gestión
El Plan de Gestión Ambiental (PGA) establece programas detallados para mitigar impactos en ambas fases del proyecto. Para la etapa de construcción, se incluyen medidas de control de material particulado mediante cerramientos y humectación, gestión de ruidos mediante verificación de maquinaria (VTV) y restricción de horarios, y un programa de gestión de residuos de construcción y demolición (RCD) que prohíbe terminantemente la quema o entierro de materiales. Se prioriza la seguridad e higiene mediante el vallado de obra, señalización adecuada y uso obligatorio de equipos de protección personal. Para la gestión del suelo, se exige la contención de excavaciones mediante apuntalamientos o pendientes seguras para evitar derrumbes en el sustrato arenoso. Durante la operación, se recomienda el uso racional del agua, el mantenimiento de áreas de infiltración pluvial y la preservación del parquizado con especies nativas para reintegrar el valor paisajístico.
Conclusión
A través de la metodología de Monjeau et al. (2009), se determinó que el proyecto tiene una magnitud de Impacto Ambiental Global BAJO. La etapa de construcción obtuvo un valor de -123 con medidas de mitigación, mientras que la fase de operación alcanzó un valor de -90. Los impactos identificados, tales como la alteración transitoria del aire, el aumento de ruidos y la remoción de suelo, son considerados de baja intensidad, carácter temporario y reversibles. El informe concluye que, si bien la región tiene una calidad ambiental intrínseca buena, la sostenibilidad del proyecto depende estrictamente del cumplimiento de las acciones propuestas en el Plan de Gestión Ambiental y el respeto a los indicadores urbanísticos vigentes (FOS 0.30 y FOT 1.2). Por lo tanto, la ampliación es ambientalmente viable bajo las condiciones de mitigación establecidas.